上半年白山市房地产开发投资情况简析

　　随着国家及地方房地产政策相继出台，房地产市场出现回暖趋势。特别是进入2016年以来，受国家政策继续放宽，白山市政府适时推出“货币化安置”政策影响，全市房屋销售面积与销售额均实现较快增长，待售面积持续减少，去库存化效果逐步显现，但与此同时，上半年房地产投资同比下降、房屋施工面积不足，新开工面积的缓慢增长，表明白山市房地产市场整体不容乐观。

　　一、上半年白山市房地产市场现状

　　（一）商品房投资同比下降明显，商业营业用房下降最为突出

　　1-6月份，全市房地产完成投资57233万元，同比下降21.8%；其中，住宅完成投资44748万元，同比增长0.02%；办公楼完成投资130万元，同比下降87%；商业营业用房完成投资8407万元，同比下降63.13%；其他完成投资3948万元，同比下降15%。从以上数据可以看出，除住宅与去年同期大体一致以外，办公楼、商业营业用房、其他均出现大幅下降，可以看出，房地产开发不被投资者看好。

　　（二）商品房销售面积大幅增长，销售额保持同步上扬

　　在宽松的房地产市场政策刺激下，特别是白山市“货币化安置”政策影响，全市商品房销售面积与销售额实现大幅增长。1-6月份，全市商品房销售面积为18.02万平方米，同比增长75.78%；其中，住宅销售面积为14.39万平方米，同比62.44%。商品房销售额为5.34亿元，同比增长85.71%；其中，住宅销售额为3.74亿元，同比增长59.03%。销售面积最大的三个项目分别为浑江区春江花园4.25万平方米，临江市怡景花园小区（棚户区改造）2.81万平方米，抚松乐业家园小区2.25万平方米。

　　（三）房屋施工面积持续下降，新开工面积缓慢增长

　　商品房施工面积延续年初以来的下降态势。1-6月份，商品房施工面积315.42万平方米，同比下降18.58%，住宅施工面积22.64万平方米，同比下降16.43%。商品房新开工面积40.98万平方米，同比增长1.99%。住宅新开工面积32.12万平方米，下降7.27%；数据表明企业开发新项目活跃度有所降低，市场信心明显不足。

　　（四）待售面积持续减少，楼市存量依旧较大

　　2016年以来，待售面积已连续下降6个月，保持持续小幅较低态势，较2015年末累计下降6.93万平方米。截止6月末，白山市商品房待售面积为98.88万平方米，环比下降0.8%；其中，住宅待售面积为61.36万平方米，环比增长1.2%。当前，白山楼市相对低迷，楼市库存量大，消化库存压力依然较大。

　　二、当前全市房地产市场运行中需要关注的问题

　　（一）房地产企业发展缺乏后劲，商品房投资下降明显

　　近年来“三四线城市”房地产业不景气，房地产企业发展的不确定因素不断增加，企业生存压力加大，上半年白山市的房地产投资数额下降超过两成，当年新立项开工的房地产企业数量不足，施工面积与住宅新开工面积均不同程度下降，全市房地产企业整体缺乏后劲不足。

　　（二）全市库存量远超警戒线，楼市还需泄洪解压

　　近几年来，白山市房地产项目大量上市，待售面积于2015年11月达到峰值108.57万平方米，房地产市场供给远大于需求，受各项利好政策影响，6月末，白山市待售面积为98.88万平方米，库存所有所下降，当前，白山市月商品房销售面积为3.01万平方米，去化周期为32.9月，远超15个月的警戒线，如果再算上拿地还未开工和已经建设未拿到预售证等潜在房源，白山去化压力更大，在楼市下行的基本层面下，全市房产前景不容乐观，市场压力还需另辟蹊径泄压放洪。

　　（三）白山市产业结构困境，企业群众信心两不足

　　虽然国家与地方有关房地产的利好政策不断，对房地产企业发展起到一定的缓解和促进作用，但白山市房市低迷，多数房产企业面临资金运转困难，引入外资注入缩减，自筹资金风险加大等问题，企业融资难、成本高仍是制约企业投资者信心的主要因素，全市正处产业结构调整困境，产业工人收入缩减，教育医疗消费支出占比较大，对房地产大额支出原本捉襟见肘，外加“买房看涨不看跌”心理影响，消费群众信心明显不足。

　　三、促进全市房地产市场良性发展的几点建议

　　健康发展的房地产业对拉动经济增长、扩大财税收入、稳定投资、改善民生等方面发挥着重要作用，然而当前白山市房地产发展步入新常态关键指标下滑，库存压力大，群众刚性需求不足，市场疲软，房地产业对白山经济发展已存隐患，建议在政策落实、项目建设、库存消化、增加需求等多方面着力，进一步激发全市房地产开发持续活力，促进房地产市场平稳健康发展。             一、加快各项刺激政策落实，降准降息、放宽公积金政策、降低税收免征期限制，同时科学规划白山市旅游产业发展，探索在旅游资源突出县区发展旅游区城市养老与旅游地产产业，以健康养生、绿色发展带动房地产市场、实现旅游房产双向共赢。

　　二、针对全市人口多年来持续减少现状，应控制房地产用地供给量，对已经出让未开发用地暂缓缴纳出让金、延期开发甚至回收用地等宽限政策，减少市场供应量。努力将房产库存转化为保障性住房，同时提高保障性安居工程的货币化安置比例，市县区政府可通过定量限价收购、定向销售、合理补偿等办法回购域内滞销房产项目补充保障性住房的房源，缓解房地产企业自身压力，房企亦需自身努力完善小区基础设施，提高物业管理水平，提升住宅小区的品位、增加小区附属功能，在销售形式上应适度让利、以租代售、租售并举、自我经营等方式扩大销量，从而加快库存商品房消化。

　　三、加快白山市经济转型步伐、优先发展资源枯竭接续产业、扩大全市产业数量与规模、千方百计增加我市居民就业机会，提高居民收入；鼓励白山外出务工人员回乡置业，鼓励我市农村居民进城买房，帮助返乡务工人员与进城农民回乡就业、增加相关就业培训、提高其自助创业水平、给予必要社会保障支持、解决进城农民农村宅基地权益等后顾之忧，提高市场居民对房地产市场的刚性需求。